Was sind Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung
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Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer
oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück
oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes,
der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers
oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden,
der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere
eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer
des Dritten darf nicht angesetzt werden. Die Verwaltungskosten sowie
die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht
zu den Betriebskosten bei Wohnraum.
Frei finanzierter Wohnraum
Der Vermieter einer frei finanzierten Wohnung kann die Betriebskosten
durch vertragliche Vereinbarung gesondert auf den Mieter umlegen
(§ 556 Abs. 1 BGB). Für den Begriff der Betriebskosten
gilt seit dem 1.1.2004 die Verordnung über die Aufstellung
von Betriebskosten (BetrKV).
Betriebskosten gemäß BetrKV
§ 1 Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten
durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch
den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der
Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
laufend entstehen. 2Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers
oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden,
der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere
eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer
des Dritten darf nicht angesetzt werden.
Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der
Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,
die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen
des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung
(Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung
des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen,
um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden
baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu
beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich
der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung,
die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs
einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung,
die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen
Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich
der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und
ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und
des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,
die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung
einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der
Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und
ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der
Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des
Betriebsraums;
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme,
auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung
und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen
und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten
der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung
durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe
a;
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser,
auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers
und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen
und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte
sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung
durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe
a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme
entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit
sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit
sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der
Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch
eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für
die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren
und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen;
zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die
für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die
Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die
Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern,
Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten
für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten
Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,
Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter
Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und
Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich
der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen
und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung
und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile,
wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden
Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer
4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes
gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden,
der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude,
den Öltank und den Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge
und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte
dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht
die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen
oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt
werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern
2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten
der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das
Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende
Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz
für die Kabelweitersendung entstehen;
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten
Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner
die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für
die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie
die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie
nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von
den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Gewerberaum
Bei der Geschäftsraummiete können neben den Betriebskosten
auch die sonstigen Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich
der Verwaltungskosten gilt dies auch dann, wenn die Verwaltungsgesellschaft
zu 100 % dem Vermieter gehört (KG, GE 1995, 563). Die für
die Wohnraummiete dargelegten Anforderungen an Klarheit und Eindeutigkeit
der Umlagevereinbarung gelten auch hier.
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