Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht
Wohneigentumsgesetz ( WEG )
Vom 15.03.1951 mit späteren Änderungen ( Stand 01.01.2002
)
I. Teil Wohnungseigentum
§ 1 Begriffsbestimmungen
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum,
an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes
das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in
Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen
Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken
dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es
gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der
Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum
an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das
Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes,
die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über
das Wohnungseigentum entsprechend.
1. Abschnitt : Begründung des Wohnungseigentums
§ 2 Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von
Sondereigentum ( § 3 ) oder durch Teilung ( § 8 ) begründet.
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1) Das Miteigentum ( § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches
) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer
in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer
abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken
dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück
errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.
(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen
oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze
gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch
dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
(3) Unbeschadet der im übrigen Bundesgebiet bestehenden Rechtslage
wird die Abgeschlossenheit von Wohnungen oder sonstigen Räumen,
die vor dem 3. Oktober 1990 bauordnungsrechtlich genehmigt worden
sind, in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages bezeichneten Gebiet
nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Wohnungstrennwände und
Wohnungstrenndecken oder die entsprechenden Wände oder Decken
bei sonstigen Räumen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen
entsprechen, die im Zeitpunkt der Erteilung der Bescheinigung nach
§ 7 Abs. 4 Nr. 2 gelten. Diese Regelung gilt bis zum 31. Dezember
1996.
§ 4 Formvorschriften
(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist
die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung
und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen
Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung
eingeräumt oder aufgehoben werden.
(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet,
Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt
§ 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß §
3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden
Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche
Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen
Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige
Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere
Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit
erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand
des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum
stehenden Räume befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile
des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können,
zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes
zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.
§ 6 Unselbständigkeit des Sondereigentums
(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem
es gehört, nicht veräußert oder belastet werden.
(2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu
ihm gehörende Sondereigentum.
§ 7 Grundbuchvorschriften
(1) Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil
von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch,
Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil
gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums
die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden
Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks
wird von Amts wegen geschlossen.
(2) Von der Anlegung besonderer Grundbuchblätter kann abgesehen
werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. In diesem
Falle ist das Grundbuchblatt als gemeinschaftliches Wohnungsgrundbuch
(Teileigentumsgrundbuch) zu bezeichnen.
(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts
des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen
werden.
(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel
versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes
sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der
im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich
ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden
Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen
des § 3 Abs. 2 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte
Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes
übereinstimmen.
(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften
über Wohnungsgrundbücher entsprechend.
§ 8 Teilung durch den Eigentümer
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung
gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück
in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil
das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu
Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück
errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.
(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des §
3 Abs. 2 und der §§ 5, 6 , § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend.
Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.
§ 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher
(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1.
von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß
§ 4 aufgehoben werden;
2.
auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte
durch völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos
geworden sind und der Nachweis hierfür durch eine Bescheinigung
der Baubehörde erbracht ist;
3.
auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte
in einer Person vereinigen.
(2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Rechte eines
Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen
zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich
ist, durch Absatz 1 nicht berührt.
(3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für
das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften
angelegt; die Sondereigentumsrechte erlöschen, soweit sie nicht
bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.
2. Abschnitt Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
§ 10 Allgemeine Grundsätze
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit
dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den
Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft.
Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses
Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas
anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis
untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften
dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung
solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers
nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen
sind.
(3) Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß
§ 23 und Entscheidungen des Richters gemäß §
43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger
eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(4) Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach diesem
Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer
durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wirken, wenn sie
auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefassten Beschlusses vorgenommen
werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die
gegen den Beschluss gestimmt oder an der Beschlussfassung nicht
mitgewirkt haben.
§ 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft
verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem
Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig,
dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und
eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers ( § 751
des Bürgerlichen Gesetzbuchs ) sowie das im Insolvenzverfahren
bestehende Recht ( § 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung ), die
Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
§ 12 Veräußerungsbeschränkung
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass
ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums
der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten
bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt
werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer
darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf
Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen,
so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein
Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen
Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die
erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen
Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege
der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz
oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen,
vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere
von Einwirkungen ausschließen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen
Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt.
An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt
jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des
§ 16 .
§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1.
die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu
halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum
nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der
anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
2.
für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten
durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb
angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder-
oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile
überlässt;
3.
Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile
und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem
nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
4.
das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist;
der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.
§ 15 Gebrauchsregelung
(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums
und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht,
können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen
der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile
und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen
Gebrauch beschließen.
(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum
stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums
verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen
und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse
der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen
entspricht.
§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil
entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums.
Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der
Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der
Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern
gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums
sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung
und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums
nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach
§ 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen
Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen,
zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine
solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.
(4) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören
insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß §
18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4 .
(5) Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu
den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2.
§ 17 Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft
Im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil
der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer
Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft.
Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen
verändert, denen der Wohnungseigentümer gemäß
§ 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, so bleibt eine solche Veränderung
bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.
§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung
der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden
Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der
Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können
die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung
seines Wohnungseigentums verlangen.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor,
wenn
1.
der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich
gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;
2.
der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner
Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung ( § 16 Abs. 2
) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes
seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate
in Verzug befindet.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf
einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten
Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3,
4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung
der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen
werden.
§ 19 Wirkung des Urteils
(1) Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung
seines Wohnungseigentums verurteilt wird, ersetzt die für die
freiwillige Versteigerung des Wohnungseigentums und für die
Übertragung des Wohnungseigentums auf den Ersteher erforderlichen
Erklärungen. Aus dem Urteil findet zugunsten des Erstehers
die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Die
Vorschriften des § 93 Abs. 1 Satz 2 und 3 des Gesetzes über
die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung gelten entsprechend.
(2) Der Wohnungseigentümer kann im Falle des § 18 Abs.
2 Nr. 2 bis zur Erteilung des Zuschlags die in Absatz 1 bezeichnete
Wirkung des Urteils dadurch abwenden, dass er die Verpflichtungen,
wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist, einschließlich
der Verpflichtung zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das
Versteigerungsverfahren entstandenen Kosten sowie die fälligen
weiteren Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung erfüllt.
(3) Ein gerichtlicher oder vor einer Gütestelle geschlossener
Vergleich, durch den sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung
seines Wohnungseigentums verpflichtet, steht dem in Absatz 1 bezeichneten
Urteil gleich.
3. Abschnitt Verwaltung
§ 20 Gliederung der Verwaltung
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den
Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21
bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26
bis 28 , im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem
nach Maßgabe des § 29 .
(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung
der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen,
die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar
drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können
die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen
Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch
Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen,
die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht
bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit
der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört
insbesondere:
1.
die Aufstellung einer Hausordnung,
2.
die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums;
3.
die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert
sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4.
die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5.
die Aufstellung eines Wirtschaftsplans ( § 28 );
6.
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung,
einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses
zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme
der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz
des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.
§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über
die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht
gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß
§ 21 Abs. 4 verlangt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers
zu solchen Maßnahmen ist insoweit nicht erforderlich, als
durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in
§ 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
(2) Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes
zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung
oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß
§ 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs.
4 verlangt werden.
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach
einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer
durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung
in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass
der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle
Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich
erklären.
(4) Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er gemäß
§ 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist.
Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats
seit der Beschlussfassung gestellt werden, es sei denn, dass der
Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren
Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter
mindestens einmal im Jahre einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter
in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten
Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich
unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem
Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die
Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die
Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von
dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung
soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens
eine Woche betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt,
sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse
ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem
Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat
bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter
zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt,
die Niederschriften einzusehen.
§ 25 Mehrheitsbeschluss
(1) Für die Beschlussfassung in Angelegenheiten, über
die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen,
gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum
mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht
nur einheitlich ausüben.
(3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte
der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen
Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlussfähig,
so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand
ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe
der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der
Einberufung hinzuweisen.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn
die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die
Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer
gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig
verurteilt ist.
§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen
die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung
darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Die
Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen
Grundes beschränkt werden. Andere Beschränkungen der Bestellung
oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines
erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens
ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen
bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers
oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung
eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestellen.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich
beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage
einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der
die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen
öffentlich beglaubigt sind.
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:
1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen
und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
2.
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen
zu treffen;
3.
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4.
gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer
und mit Wirkung für und gegen sie:
1.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen
anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es
sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer
handelt;
2.
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen,
die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
zusammenhängen;
3.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit
sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet
sind;
4.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur
Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
5.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu
machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer
ermächtigt ist;
6.
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in §
21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
(3) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1, 2 zustehenden Aufgaben
und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt werden.
(4) Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer
von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung
über solche Gelder kann von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers
oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
(5) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung
einer Vollmachtsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht
ersichtlich ist.
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan
aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
1.
die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums;
2.
die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer
zur Lasten- und Kostentragung;
3.
die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in §
21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch
den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse
zu leisten.
(3)Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung
aufzustellen.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss
jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung
des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch
Stimmenmehrheit.
§ 29 Verwaltungsbeirat
(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit
die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat
besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei
weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der
Durchführung seiner Aufgaben.
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan,
Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über
sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom
Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen
werden.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf
einberufen.
4. Abschnitt Wohnungserbbaurecht
§ 30
(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen
zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden,
dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten
Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen
in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden
Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht, Teilerbbaurecht).
(2) Ein Erbbauberechtigter kann das Erbbaurecht in entsprechender
Anwendung des § 8 teilen.
(3) Für jeden Anteil wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt
angelegt (Wohnungserbbaugrundbuch, Teilerbbaugrundbuch). Im übrigen
gelten für das Wohnungserbbaurecht (Teilerbbaurecht) die Vorschriften
über das Wohnungseigentum (Teileigentum) entsprechend.
II. Teil Dauerwohnrecht
§ 31 Begriffsbestimmungen
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass
derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist,
unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in
einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude
zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das
Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes
liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die
Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.
(2) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass
derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist,
unter Ausschluss des Eigentümers nicht zu Wohnzwecken dienende
bestimmte Räume in einem auf dem Grundstück errichteten
oder zu errichtenden Gebäude zu nutzen (Dauernutzungsrecht).
(3) Für das Dauernutzungsrecht gelten die Vorschriften über
das Dauerwohnrecht entsprechend.
§ 32 Voraussetzungen der Eintragung
(1) Das Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung
in sich abgeschlossen ist. § 3 Abs. 3 gilt entsprechend.
(2) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts
des Dauerwohnrechts kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen
werden. Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel
versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes
sowie die Lage und Größe der dem Dauerwohnrecht unterliegenden
Gebäude- und Grundstücksteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan);
alle zu demselben Dauerwohnrecht gehörenden Einzelräume
sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen
des Absatzes 1 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Dauerwohnrechte
Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans
übereinstimmen.
(3) Das Grundbuchamt soll die Eintragung des Dauerwohnrechts ablehnen,
wenn über die in § 33 Abs. 4 Nr. 1 bis 4 bezeichneten
Angelegenheiten, über die Voraussetzungen des Heimfallanspruchs
( § 36 Abs. 1 ) und über die Entschädigung beim Heimfall
( § 36 Abs. 4 ) keine Vereinbarungen getroffen sind.
§ 33 Inhalt des Dauerwohnrechts
(1) Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich.
Es kann nicht unter einer Bedingung bestellt werden.
(2) Auf das Dauerwohnrecht sind, soweit nicht etwas anderes vereinbart
ist, die Vorschriften des § 14 entsprechend anzuwenden.
(3) Der Berechtigte kann die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten
Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und Grundstücks
mitbenutzen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen getroffen
werden über:
1.
Art und Umfang der Nutzungen;
2.
Instandhaltung und Instandsetzung der dem Dauerwohnrecht unterliegenden
Gebäudeteile;
3.
die Pflicht des Berechtigten zur Tragung öffentlicher oder
privatrechtlicher Lasten des Grundstücks;
4.
die Versicherung des Gebäudes und seinen Wiederaufbau im Falle
der Zerstörung;
5.
das Recht des Eigentümers, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen
Sicherheitsleistung zu verlangen.
§ 34 Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten
(1) Auf die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen sowie auf die Ansprüche der Dauerwohnberechtigten
auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer
Einrichtung sind die §§ 1049 , 1057 des Bürgerlichen
Gesetzbuches entsprechend anzuwenden.
(2) Wird das Dauerwohnrecht beeinträchtigt, so sind auf die
Ansprüche des Berechtigten die für die Ansprüche
aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden.
§ 35 Veräußerungsbeschränkung
Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass der
Berechtigte zur Veräußerung des Dauerwohnrechts der Zustimmung
des Eigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Vorschriften
des § 12 gelten in diesem Falle entsprechend.
§ 36 Heimfallanspruch
(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass
der Berechtigte verpflichtet ist, das Dauerwohnrecht beim Eintritt
bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer
oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten zu übertragen
(Heimfallanspruch). Der Heimfallanspruch kann nicht von dem Eigentum
an dem Grundstück getrennt werden.
(2) Bezieht sich das Dauerwohnrecht auf Räume, die dem Mieterschutz
unterliegen, so kann der Eigentümer von dem Heimfallanspruch
nur Gebrauch machen, wenn ein Grund vorliegt, aus dem ein Vermieter
die Aufhebung des Mietverhältnisses verlangen oder kündigen
kann.
(3) Der Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem
Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen
Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei
Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an.
(4) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass
der Eigentümer dem Berechtigten eine Entschädigung zu
gewähren hat, wenn er von dem Heimfallanspruch Gebrauch macht.
Als Inhalt des Dauerwohnrechts können Vereinbarungen über
die Berechnung oder Höhe der Entschädigung oder die Art
ihrer Zahlung getroffen werden.
§ 37 Vermietung
(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden
Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet,
so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht
erlischt.
(2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch,
so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen
ist, in das Miet- oder Pachtverhältnis ein; die Vorschriften
der §§ 566 bis 566e des Bürgerlichen Gesetzbuches
gelten entsprechend.
(3) Absatz 2 gilt entsprechend, wenn das Dauerwohnrecht veräußert
wird. Wird das Dauerwohnrecht im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert,
so steht dem Erwerber ein Kündigungsrecht in entsprechender
Anwendung des § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung
und Zwangsverwaltung zu.
§ 38 Eintritt in das Rechtsverhältnis
(1) Wird das Dauerwohnrecht veräußert, so tritt der Erwerber
an Stelle des Veräußerers in die sich während der
Dauer seiner Berechtigung aus dem Rechtsverhältnis zu dem Eigentümer
ergebenden Verpflichtungen ein.
(2) Wird das Grundstück veräußert, so tritt der
Erwerber an Stelle des Veräußerers in die sich während
der Dauer seines Eigentums aus dem Rechtsverhältnis zu dem
Dauerwohnberechtigten ergebenden Rechte ein. Das gleiche gilt für
den Erwerb auf Grund Zuschlages in der Zwangsversteigerung, wenn
das Dauerwohnrecht durch den Zuschlag nicht erlischt.
§ 39 Zwangsversteigerung
(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass
das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks
abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung
und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger
einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden
Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast die Zwangsversteigerung
in das Grundstück betreibt.
(2) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 bedarf zu ihrer
Wirksamkeit der Zustimmung derjenigen, denen eine dem Dauerwohnrecht
im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
oder Reallast zusteht.
(3) Eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 ist nur wirksam
für den Fall, dass der Dauerwohnberechtigte im Zeitpunkt der
Feststellung der Versteigerungsbedingungen seine fälligen Zahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Eigentümer erfüllt hat; in Ergänzung
einer Vereinbarung nach Absatz 1 kann vereinbart werden, dass das
Fortbestehen des Dauerwohnrechts vom Vorliegen weiterer Voraussetzungen
abhängig ist.
§ 40 Haftung des Entgelts
(1) Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten, die
dem Dauerwohnrecht im Range vorgehen oder gleichstehen, sowie öffentliche
Lasten, die in wiederkehrenden Leistungen bestehen, erstrecken sich
auf den Anspruch auf das Entgelt für das Dauerwohnrecht in
gleicher Weise wie auf eine Mietforderung, soweit nicht in Absatz
2 etwas Abweichendes bestimmt ist. Im übrigen sind die für
Mietforderungen geltenden Vorschriften nicht entsprechend anzuwenden.
(2) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, dass
Verfügungen über den Anspruch auf das Entgelt, wenn es
in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen ist, gegenüber dem
Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder
gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast
wirksam sind. Für eine solche Vereinbarung gilt § 39 Abs.
2 entsprechend.
§ 41 Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte
(1) Für Dauerwohnrechte, die zeitlich unbegrenzt oder für
einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren eingeräumt sind, gelten
die besonderen Vorschriften der Absätze 2 und 3.
(2) Der Eigentümer ist, sofern nicht etwas anderes vereinbart
ist, dem Dauerwohnberechtigten gegenüber verpflichtet, eine
dem Dauerwohnrecht im Range vorgehende oder gleichstehende Hypothek
löschen zu lassen für den Fall, das sie sich mit dem Eigentum
in einer Person vereinigt, und die Eintragung einer entsprechenden
Löschungsvormerkung in das Grundbuch zu bewilligen.
(3) Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Dauerwohnberechtigten
eine angemessene Entschädigung zu gewähren, wenn er von
dem Heimfallanspruch Gebrauch macht.
III. Verfahrensvorschriften
§ 42 Belastung eines Erbbaurechts
(1) Die Vorschriften der §§ 31 bis 41 gelten für
die Belastung eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohnrecht entsprechend.
(2) Beim Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.
§ 43 Entscheidung durch den Richter
(1) Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt,
entscheidet im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit:
1.
auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten
der Wohnungseigentümer untereinander mit Ausnahme der Ansprüche
im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft ( § 17 ) und auf Entziehung
des Wohnungseigentums ( §§ 18, 19 );
2.
auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über
die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums;
3.
auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder Dritten über
die Bestellung eines Verwalters im Falle des § 26 Abs. 3 ;
4.
auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über
die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
(2) Der Richter entscheidet, soweit sich die Regelung nicht aus
dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer
ergibt, nach billigem Ermessen.
(3) Für das Verfahren gelten die besonderen Vorschriften der
§§ 44 bis 50 .
(4) An dem Verfahren Beteiligte sind:
1.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 sämtliche Wohnungseigentümer;
2.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 und 4 die Wohnungseigentümer
und der Verwalter;
3.
im Falle des Absatzes 1 Nr. 3 die Wohnungseigentümer und der
Dritte.
§ 44 Allgemeine Verfahrensgrundsätze
(1) Der Richter soll mit den Beteiligten in der Regel mündlich
verhandeln und hierbei darauf hinwirken, dass sie sich gütlich
einigen.
(2) Kommt eine Einigung zustande, so ist hierüber eine Niederschrift
aufzunehmen, und zwar nach den Vorschriften, die für die Niederschrift
über einen Vergleich im bürgerlichen Rechtsstreit gelten.
(3) Der Richter kann für die Dauer des Verfahrens einstweilige
Anordnungen treffen. Diese können selbständig nicht angefochten
werden.
(4) In der Entscheidung soll der Richter die Anordnungen treffen,
die zu ihrer Durchführung erforderlich sind. Die Entscheidung
ist zu begründen.
§ 45 Rechtsmittel, Rechtskraft
(1) Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die sofortige Beschwerde,
gegen die Entscheidung des Beschwerdegerichts die sofortige weitere
Beschwerde zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der Beschwerde
oder der weiteren Beschwerde 750 Euro übersteigt.
(2) Die Entscheidung wird mit der Rechtskraft wirksam. Sie ist
für alle Beteiligten bindend.
(3) Aus rechtskräftigen Entscheidungen, gerichtlichen Vergleichen
und einstweiligen Anordnungen findet die Zwangsvollstreckung nach
den Vorschriften der Zivilprozessordnung statt.
(4) Haben sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich
geändert, so kann der Richter auf Antrag eines Beteiligten
seine Entscheidung oder einen gerichtlichen Vergleich ändern,
soweit dies zur Vermeidung einer unbilligen Härte notwendig
ist.
§ 46 Verhältnis zu Rechtsstreitigkeiten
(1) Werden in einem Rechtsstreit Angelegenheiten anhängig gemacht,
über die nach § 43 Abs. 1 im Verfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit zu entscheiden ist, so hat das Prozessgericht die
Sache insoweit an das nach § 43 Abs. 1 zuständige Amtsgericht
zur Erledigung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abzugeben.
Der Abgabebeschluss kann nach Anhörung der Parteien ohne mündliche
Verhandlung ergehen. Er ist für das in ihm bezeichnete Gericht
bindend.
(2) Hängt die Entscheidung eines Rechtsstreits vom Ausgang
eines in § 43 Abs. 1 bezeichneten Verfahrens ab, so kann das
Prozessgericht anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung
dieses Verfahrens ausgesetzt wird.
§ 46a Mahnverfahren
(1) Zahlungsansprüche, über die nach § 43 Abs. 1
zu entscheiden ist, können nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung
im Mahnverfahren geltend gemacht werden. Ausschließlich zuständig
im Sinne des § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung ist das Amtsgericht,
in dessen Bezirk das Grundstück liegt. § 690 Abs. 1 Nr.
5 der Zivilprozessordnung gilt mit der Maßgabe, dass das nach
§ 43 Abs. 1 zuständige Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit
zu bezeichnen ist. Mit Eingang der Akten bei diesem Gericht nach
§ 696 Abs. 1 Satz 4 oder § 700 Abs. 3 Satz 2 der Zivilprozessordnung
gilt der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids als Antrag nach §
43 Abs. 1 .
(2) Im Falle des Widerspruchs setzt das Gericht der freiwilligen
Gerichtsbarkeit dem Antragsteller eine Frist für die Begründung
des Antrags. Vor Eingang der Begründung wird das Verfahren
nicht fortgeführt. Der Widerspruch kann bis zum Ablauf einer
Frist von zwei Wochen seit Zustellung der Begründung zurückgenommen
werden; § 699 Abs. 1 Satz 3 der Zivilprozessordnung ist anzuwenden.
(3) Im Falle des Einspruchs setzt das Gericht der freiwilligen
Gerichtsbarkeit dem Antragsteller eine Frist für die Begründung
des Antrags, wenn der Einspruch nicht als unzulässig verworfen
wird. §§ 339, 340 Abs. 1, 2 und § 341 Abs. 1 der
Zivilprozessordnung sind anzuwenden. Vor Eingang der Begründung
wird das Verfahren vorbehaltlich einer Maßnahme nach §
44 Abs. 3 nicht fortgeführt. Geht die Begründung bis zum
Ablauf der Frist nicht ein, wird die Zwangsvollstreckung auf Antrag
des Antragsgegners eingestellt. Bereits getroffene Vollstreckungsmaßregeln
können aufgehoben werden. Für die Zurücknahme des
Einspruchs gelten Absatz 2 Satz 3 erster Halbsatz und § 346
der Zivilprozessordnung entsprechend. Entscheidet das Gericht in
der Sache, ist § 343 der Zivilprozessordnung anzuwenden. Das
Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit entscheidet über die
Zulässigkeit des Einspruchs und in der Sache durch Beschluss,
gegen den die sofortige Beschwerde nach § 45 Abs. 1 stattfindet.
§ 47 Kostenentscheidung
Welche Beteiligten die Gerichtskosten zu tragen haben, bestimmt
der Richter nach billigem Ermessen. Er kann dabei auch bestimmen,
dass die außergerichtlichen Kosten ganz oder teilweise zu
erstatten sind.
§ 48 Kosten des Verfahrens
(1) Für das gerichtliche Verfahren wird die volle Gebühr
erhoben. Kommt es zur gerichtlichen Entscheidung, so erhöht
sich die Gebühr auf das Dreifache der vollen Gebühr. Wird
der Antrag zurückgenommen, bevor es zu einer Entscheidung oder
einer vom Gericht vermittelten Einigung gekommen ist, so ermäßigt
sich die Gebühr auf die Hälfte der vollen Gebühr.
Ist ein Mahnverfahren vorausgegangen ( § 46a ), wird die nach
dem Gerichtskostengesetz zu erhebende Gebühr für das Verfahren
über den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids auf die Gebühr
für das gerichtliche Verfahren angerechnet; die Anmerkung zu
Nummer 1210 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz gilt
entsprechend. § 65 Abs. 1 Satz 2 des Gerichtskostengesetzes
ist nicht anzuwenden.
(2) Sind für Teile des Gegenstands verschiedene Gebührensätze
anzuwenden, so sind die Gebühren für die Teile gesondert
zu berechnen; die aus dem Gesamtbetrag der Wertteile nach dem höchsten
Gebührensatz berechnete Gebühr darf jedoch nicht überschritten
werden.
(3) Der Richter setzt den Geschäftswert nach dem Interesse
der Beteiligten an der Entscheidung von Amts wegen fest. Der Geschäftswert
ist niedriger festzusetzen, wenn die nach Satz 1 berechneten Kosten
des Verfahrens zu dem Interesse eines Beteiligten nicht in einem
angemessenen Verhältnis stehen.
(4) Im Verfahren über die Beschwerde gegen eine den Rechtszug
beendende Entscheidung werden die gleichen Gebühren wie im
ersten Rechtszug erhoben.
§ 49 (außer Kraft)
§ 50 Kosten des Verfahrens vor dem Prozessgericht
Gibt das Prozessgericht die Sache nach § 46 an das Amtsgericht
ab, so ist das bisherige Verfahren vor dem Prozessgericht für
die Erhebung der Gerichtskosten als Teil des Verfahrens vor dem
übernehmenden Gericht zu behandeln.
§ 51 Zuständigkeit für die Klage auf Entziehung
des Wohnungseigentums
Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für
Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung
des Wohnungseigentums ( § 18 ) zuständig.
§ 52 Zuständigkeit für Rechtsstreitigkeiten über
das Dauerwohnrecht
Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist
ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zuständig
für Streitigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Dauerwohnberechtigten
über den in § 33 bezeichneten Inhalt und den Heimfall
( § 36 Abs. 1 bis 3 ) des Dauerwohnrechts.
§ 53 Zuständigkeit, Verfahren
(1) Für die freiwillige Versteigerung des Wohnungseigentums
im Falle des § 19 ist jeder Notar zuständig, in dessen
Amtsbezirk das Grundstück liegt.
(2) Das Verfahren bestimmt sich nach den Vorschriften der §§
54 bis 58 . Für die durch die Versteigerung veranlassten Beurkundungen
gelten die allgemeinen Vorschriften.
§ 54 Antrag, Versteigerungsbedingungen
(1) Die Versteigerung erfolgt auf Antrag eines jeden der Wohnungseigentümer,
die das Urteil gemäß § 19 erwirkt haben.
(2) In dem Antrag sollen das Grundstück, das zu versteigernde
Wohnungseigentum und das Urteil, auf Grund dessen die Versteigerung
erfolgt, bezeichnet sein. Dem Antrag soll eine beglaubigte Abschrift
des Wohnungsgrundbuches und ein Auszug aus dem amtlichen Verzeichnis
der Grundstücke beigefügt werden.
(3) Die Versteigerungsbedingungen stellt der Notar nach billigem
Ermessen fest; die Antragsteller und der verurteilte Wohnungseigentümer
sind vor der Feststellung zu hören.
§ 55 Terminsbestimmung
(1) Der Zeitraum zwischen der Anberaumung des Termins und dem Termin
soll nicht mehr als drei Monate betragen. Zwischen der Bekanntmachung
der Terminsbestimmung und dem Termin soll in der Regel ein Zeitraum
von sechs Wochen liegen.
(2) Die Terminsbestimmung soll enthalten:
1.
die Bezeichnung des Grundstücks und des zu versteigernden
Wohnungseigentums;
2.
Zeit und Ort der Versteigerung;
3.
die Angabe, dass die Versteigerung eine freiwillige ist;
4.
die Bezeichnung des verurteilten Wohnungseigentümers sowie
die Angabe des Wohnungsgrundbuchblattes;
5.
die Angabe des Ortes, wo die festgestellten Versteigerungsbedingungen
eingesehen werden können.
(3) Die Terminsbestimmung ist öffentlich bekanntzugeben:
1.
durch einmalige, auf Verlangen des verurteilten Wohnungseigentümers
mehrmalige Einrückung in das Blatt, das für Bekanntmachungen
des nach § 43 zuständigen Amtsgerichts bestimmt ist;
2.
durch Anschlag der Terminsbestimmung in der Gemeinde, in deren
Bezirk das Grundstück liegt, an die für amtliche Bekanntmachungen
bestimmte Stelle;
3.
durch Anschlag an die Gerichtstafel des nach § 43 zuständigen
Amtsgerichts.
(4) Die Terminsbestimmung ist dem Antragsteller und dem verurteilten
Wohnungseigentümer mitzuteilen.
(5) Die Einsicht der Versteigerungsbedingungen und der in §
54 Abs. 2 bezeichneten Urkunden ist jedem gestattet.
§ 56 Versteigerungstermin
(1) In dem Versteigerungstermin werden nach dem Aufruf der Sache
die Versteigerungsbedingungen und die das zu versteigernde Wohnungseigentum
betreffenden Nachweisungen bekanntgemacht. Hierauf fordert der Notar
zur Abgabe von Geboten auf.
(2) Der verurteilte Wohnungseigentümer ist zur Abgabe von
Geboten weder persönlich noch durch einen Stellvertreter berechtigt.
Ein gleichwohl erfolgtes Gebot gilt als nicht abgegeben. Die Abtretung
des Rechtes aus dem Meistgebot an den verurteilten Wohnungseigentümer
ist nichtig.
(3) Hat nach den Versteigerungsbedingungen ein Bieter durch Hinterlegung
von Geld oder Wertpapieren Sicherheit zu leisten, so gilt in dem
Verhältnis zwischen den Beteiligten die Übergabe an den
Notar als Hinterlegung.
§ 57 Zuschlag
(1) Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt,
in welchem die Versteigerung geschlossen wird, soll unbeschadet
des § 53 Abs. 2 Satz 3 mindestens eine Stunde liegen. Die Versteigerung
soll so lange fortgesetzt werden, bis ungeachtet der Aufforderung
des Notars ein Gebot nicht mehr abgegeben wird.
(2) Der Notar hat das letzte Gebot mittels dreimaligen Aufrufs
zu verkünden und, soweit tunlich, den Antragsteller und den
verurteilten Wohnungseigentümer über den Zuschlag zu hören.
(3) Bleibt das abgegebene Meistgebot hinter sieben Zehnteln des
Einheitswertes des versteigerten Wohnungseigentums zurück,
so kann der verurteilte Wohnungseigentümer bis zum Schluß
der Verhandlung über den Zuschlag (Absatz 2) die Versagung
des Zuschlags verlangen.
(4) Wird der Zuschlag nach Absatz 3 versagt, so hat der Notar von
Amts wegen einen neuen Versteigerungstermin zu bestimmen. Der Zeitraum
zwischen den beiden Terminen soll sechs Wochen nicht übersteigen,
sofern die Antragsteller nicht einer längeren Frist zustimmen.
(5) In dem neuen Termin kann der Zuschlag nicht nach Absatz 3 versagt
werden.
§ 58 Rechtsmittel
(1) Gegen die Verfügung des Notars, durch die die Versteigerungsbedingungen
festgesetzt werden, sowie gegen die Entscheidung des Notars über
den Zuschlag findet das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde mit
aufschiebender Wirkung statt. Über die sofortige Beschwerde
entscheidet das Landgericht, in dessen Bezirk das Grundstück
liegt. Eine weitere Beschwerde ist nicht zulässig.
(2) Für die sofortige Beschwerde und das Verfahren des Beschwerdegerichts
gelten die Vorschriften des Reichsgesetzes über die Angelegenheiten
der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
§ 59 Ausführungsbestimmungen für die Baubehörden
Der Bundesminister für Wohnungsbau erlässt im Einvernehmen
mit dem Bundesminister der Justiz Richtlinien für die Baubehörden
über die Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr.
2 , § 32 Abs. 2 Nr. 2 .
§ 60 Ehewohnung
Die Vorschriften der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung
und des Hausrats (Sechste Durchführungsverordnung zum Ehegesetz)
vom 21. Oktober 1944 (Reichsgesetzbl. I S. 256) gelten entsprechend,
wenn die Ehewohnung im Wohnungseigentum eines oder beider Ehegatten
steht oder wenn einem oder beiden Ehegatten das Dauerwohnrecht an
der Ehewohnung zusteht.
§ 61 Eintragung ins Grundbuch vor dem 15. Januar 1994
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die
Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft
unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung
der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das
Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die
erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach
seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige
gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung
steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des §
878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze
1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§
30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes .
§ 62 (außer Kraft )
§ 63 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse
(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt
wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht,
in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert
für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren
der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel
des Einheitswertes des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes
ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechtes anzunehmen.
(2) (gegenstandslos)
(3) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung
bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse
in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.
§ 64 (Inkrafttreten)
Dieses Gesetz tritt am Tage nach seiner Verkündung in Kraft.
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