Mietvorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch
(§§ 535 bis 580a; Stand vom 01.09.2001, nach BGBI I S.1542
)
Dritter Titel: Mietvertrag, Pachtvertrag
I. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter
den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während
der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache
ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte
Miete zu entrichten.
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter
einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher
Fehler, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit
aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für
die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er
nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche
Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft
fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der
Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen,
so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum
Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des
Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden
oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes,
den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit
der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet
der Rechte aus § 536 Schadensersatz wegen Nichterfüllung
verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der
erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist
oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung
des Bestands der Mietsache notwendig ist.
§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss
oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so
stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu.
Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt
geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter
den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte
Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus
den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine
Rechte bei der Annahme vorbehält.
§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel;
Mängelanzeige durch den Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder
wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht
vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter
unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter
sich ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter
zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit
der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe
schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz wegen Nichterfüllung
zu verlangen oder
3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach §
543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.
§ 536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters
wegen eines Mangels
Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines
Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden,
kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig
verschwiegen hat.
§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher
Verhinderung des Mieters
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch
befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an
der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter
muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen
Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung
des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs
an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch
zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht
verpflichtet.
§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen
Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch
den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden,
hat der Mieter nicht zu vertreten
§ 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht
des Mieters
(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache,
die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen
hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung
ohne Auftrag ersetzt verlangen.
(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit
der er die Mietsache versehen hat.
§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt,
den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere
sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis,
so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich
mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person
des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten,
so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden
zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung
erteilt hat.
§ 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz
einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung
klagen
§ 542 Ende des Mietverhältnisses
(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei
das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen
ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich
gekündigt oder
2. verlängert wird.
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung
aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem
Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger
Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung
aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens
der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen
Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf
der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache
ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen
wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem
Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung
der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt
einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug
ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages
in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen,
wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn
sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte
und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht
aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem
Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach
erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter
Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes
2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht
sind die §§ 536b, 536d und §§ 469 bis 471 entsprechend
anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache
rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu
bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
§ 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als dreißig
Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30
Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis
außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für
die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden
ist.
§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache
fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte
Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen
innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist
beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der
Fortsetzung Kenntnis erhält.
§ 546 Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des
Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen,
so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses
auch von dem Dritten zurückfordern.
§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter
Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses
nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der
Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder
die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich
ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
§ 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete
(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses
im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten
und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte
nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten
Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum
Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und
des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen
oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.
Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache
zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des
Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine
Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder
auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in
sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) Beantragt eine Vertragspartei das selbständige Beweisverfahren
nach der Zivilprozessordnung, so wird die Verjährung unterbrochen.
Im Übrigen gelten die Vorschriften des § 477 Abs. 2 Satz
2 und 3 und Abs. 3 entsprechend.
II. Mietverhältnisse über Wohnraum
1. Allgemeine Vorschriften
§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare
Vorschriften
(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die
§§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§
549 bis 577a etwas anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§
557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses
sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs.
2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575,
575a Abs.1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse
über
1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet
ist,
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung
ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen
auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden
Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist,
mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen
Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege
angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu
überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die
Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten
Vorschriften hingewiesen hat.
(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten
die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d
Abs.1 und §§ 575, 575a Abs.1, §§ 577, 577a nicht.
§ 550 Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht
in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte
Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines
Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig..
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner
Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des
Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat
entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung
ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der
Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die
erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene
Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen
mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.
In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters
getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie
erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder
Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die
Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 552 Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters
(1) Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts (§
539 Abs. 2) durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung
abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der
Wegnahme hat.
(2) Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht ausgeschlossen
wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen
ist
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an
Dritte
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags
ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten
zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die
Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person
des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig
belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen
Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen
Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon
abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung
einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung
der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung
von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der
Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für
ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts
eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung
der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in
dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere
die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene
Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung
zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist
nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in
einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter
dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme
deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche
Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.
Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den
Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des
nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten
nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung
auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen
Mieterhöhung führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach
Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem
Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4
abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 554a Barrierefreiheit
(1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen
oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte
Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind,
wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann
seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten
Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des
Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt.
Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem
Gebäude zu berücksichtigen.
(2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer
angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. § 551
Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
§ 555 Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe
vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam
2. Die Miete
a) Vereinbarungen über die Miete
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter
Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
trägt.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger
Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder
als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten
dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich
abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des
zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung
durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat
die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter
ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die
Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum
Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr
geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete
Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2
oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die
Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem
Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem
erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die
Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der
dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung
Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der
Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten
zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz
oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen,
der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten
unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung
ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind
die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend
herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung
ist unwirksam.
§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und
Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag
der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen
ist.
(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen
eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§
536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel
gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein
Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem
Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete
in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
b) Regelungen über die Miethöhe
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können
die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur
nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit
nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder
sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 557a Staffelmiete
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher
Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist
die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag
auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert
bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung
nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens
vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen
werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses
Zeitraums zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass
die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex
für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils
mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung
nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche
Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat,
die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558
ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung
in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene
Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die
Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte
Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem
Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der
Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll,
seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen
kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559
bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den
üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren
Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren
vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen,
geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die
Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage
festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb
von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis
560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach
den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im
Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen
ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden
Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem
Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines
Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über
deren Höhe Auskunft zu erteilen.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf
die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel
im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs.
1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter
in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden
auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen;
hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs.
1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist,
Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen
diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung
auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält,
reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.
Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung
abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder
§ 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere
ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren
Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er
die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach
dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf
des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt,
kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das
den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der
Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens
beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist
nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 558c Mietspiegel
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche
Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam
erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt
werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung
angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein
Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich
ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht
werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung
mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren
Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln
zu erlassen.
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der
Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren
der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder
die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindexes
für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel
neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet,
dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die
ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
§ 558e Mietdatenbank
Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die
von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und
der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der
Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen
Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt,
die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die
allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig
Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung),
oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen
durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die
jährliche Miete um elf vom Hundert der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen
durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die
einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 559a Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten
übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen
Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten
Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz
oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus
öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag
nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.
Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten
Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag
des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz
für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der
Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung
von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der
Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem
Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen
Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten
gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines
Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse
oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden
sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen
Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der
Erhöhungserklärung
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform
zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr
die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und
entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert
wird.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten
Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert
sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende
Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt
hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn
vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 560 Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt,
Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform
anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart
ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für
die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage
mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten
Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten
rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt
der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf
den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres
zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von
drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale
vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen.
Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann
jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in
Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz
der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach
Mieterhöhung
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder
§ 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten
Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis
außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung
nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
3. Pfandrecht des Vermieters
§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts
(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis
ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt
sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für
die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das
folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen
von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder
unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht
widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen
entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung
des Vermieters offenbar ausreichen.
§ 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch
(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht
unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er
berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter
auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.
(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters
entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung
auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die
Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt
mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung
der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher
gerichtlich geltend gemacht hat.
§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung
Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters
durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache
dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres
Wertes Sicherheit leistet.
§ 562d Pfändung durch Dritte
Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, für
einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber
das Pfandrecht nicht wegen der Miete für eine frühere
Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden.
4. Wechsel der Vertragsparteien
§ 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt
führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis
ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten
diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn
nicht der Ehegatte eintritt. Der Eintritt des Lebenspartners bleibt
vom Eintritt der Kinder des Mieters unberührt. Andere Familienangehörige,
die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten
mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht
der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für
Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen
Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1
oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis
erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht
fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für
geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit
beschränkte Personen gilt § 206 entsprechend. Sind mehrere
Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die
Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines
Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis
Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen
Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger
Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder
solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind,
ist unwirksam.
§ 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter,
so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden
Mietern fortgesetzt.
(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis
innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis
erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist
kündigen.
(3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
§ 563b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung
(1) Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis
eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt
wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters
entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Im Verhältnis
zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes
bestimmt ist.
(2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden
Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach §
563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es
nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige
herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen
oder erlangen.
(3) Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit
geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis
eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt
wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheitsleistung
verlangen.
§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem
Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563
in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach
§ 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In
diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt,
das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich
mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod
des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt
in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt
sind.
§ 565 Gewerbliche Weitervermietung
(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum
gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt
der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die
Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter
und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag
zur gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle
der bisherigen Vertragspartei in die Rechte und Pflichten aus dem
Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
(2) Die §§ 566a bis 566e gelten entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den
Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert,
so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während
der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden
Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der
Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie
ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.
Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung
des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit,
wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin
kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
§ 566a Mietsicherheit
Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter
für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet,
so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und
Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der
Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der
Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
§ 566b Vorausverfügung über die Miete
(1) Hat der Vermieter vor dem Übergang des Eigentums über
die Miete verfügt, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers
entfällt, so ist die Verfügung wirksam, soweit sie sich
auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs
laufenden Kalendermonat bezieht. Geht das Eigentum nach dem fünfzehnten
Tag des Monats über, so ist die Verfügung auch wirksam,
soweit sie sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat
bezieht.
(2) Eine Verfügung über die Miete für eine spätere
Zeit muss der Erwerber gegen sich gelten lassen, wenn er sie zur
Zeit des Übergangs des Eigentums kennt.
§ 566c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
über die Miete
Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter
über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung
der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich
nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat
bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums
Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem fünfzehnten
Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit
es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.
Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums
vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der
Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums
Kenntnis hat.
§ 566d Aufrechnung durch den Mieter
Soweit die Entrichtung der Miete an den Vermieter nach § 566c
dem Erwerber gegenüber wirksam ist, kann der Mieter gegen die
Mietforderung des Erwerbers eine ihm gegen den Vermieter zustehende
Forderung aufrechnen. Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn der
Mieter die Gegenforderung erworben hat, nachdem er von dem Übergang
des Eigentums Kenntnis erlangt hat, oder wenn die Gegenforderung
erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die Miete
fällig geworden ist.
§ 566e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch
den Vermieter
(1) Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an
dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat,
so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber
die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch
wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.
(2) Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen
werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.
§ 567 Belastung des Wohnraums durch den Vermieter
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
von dem Vermieter mit dem Recht eines Dritten belastet, so sind
die §§ 566 bis 566e entsprechend anzuwenden, wenn durch
die Ausübung des Rechts dem Mieter der vertragsgemäße
Gebrauch entzogen wird. Wird der Mieter durch die Ausübung
des Rechts in dem vertragsgemäßen Gebrauch beschränkt,
so ist der Dritte dem Mieter gegenüber verpflichtet, die Ausübung
zu unterlassen, soweit sie den vertragsgemäßen Gebrauch
beeinträchtigen würde.
§ 567a Veräußerung oder Belastung vor der
Überlassung des Wohnraums
Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter
der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert
oder mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung der vertragsgemäße
Gebrauch dem Mieter entzogen oder beschränkt wird, so gilt
das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des
§ 567, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung
der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen
hat.
§ 567b Weiterveräußerung oder Belastung
durch Erwerber
Wird der vermietete Wohnraum von dem Erwerber weiterveräußert
oder belastet, so sind § 566 Abs. 1 und die §§ 566a
bis 567a entsprechend anzuwenden. Erfüllt der neue Erwerber
die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten nicht,
so haftet der Vermieter dem Mieter nach § 566 Abs. 2.
5. Beendigung des Mietverhältnisses
a) allgemeine Vorschriften
§ 568 Form und Inhalt der Kündigung
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen
Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die
Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis
574b rechtzeitig hinweisen
§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung
aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für
den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist,
dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit
verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende
Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet
hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend
zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner
vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört,
so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien,
und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist
der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich
anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden
Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter
spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der
Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der
fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach
§ 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche
Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der
Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine
nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten
Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann
der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des
Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger
Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen
fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete
erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in
dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen
1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam.
Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt
sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen
außerordentlich fristlos zu kündigen.
§ 570 Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts
Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch
des Vermieters zu.
§ 571 Weiterer Schadensersatz bei verspäteter
Rückgabe von Wohnraum
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter
einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend
machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben
ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit
zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert.
Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung
eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit
von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis
unter auflösender Bedingung
(1) Auf eine Vereinbarung, nach der der Vermieter berechtigt sein
soll, nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter vom Vertrag
zurückzutreten, kann der Vermieter sich nicht berufen.
(2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung
berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters
auflösend bedingt ist.
b) Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die
Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung
des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich
verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine
Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses
an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde;
die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum
eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht;
der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume
im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung
an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern
will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters
sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe
werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden
sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom
Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei
Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines
berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist
verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der
vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht
nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung
auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 573b Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume
oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse
im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung
auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt
und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen
oder Grundstücksteilen auszustatten.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der
Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen
entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert
sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des
Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet
worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart
werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung
spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses
Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
§ 573d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher
Frist
(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen
Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung
gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§
573 und 573a entsprechend.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig,
bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15.
eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). §
573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen
und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen,
wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter,
seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts
eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung
der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen
ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter
zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum
zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters
werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs.
3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn
die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach
Widerspruch
(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das
Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung
aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten,
das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen,
so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen
Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des
Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen
es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich
die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung des Mietverhältnisses
eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis
auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 574b Form und Frist des Widerspruchs
(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich
zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über
die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses
ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens
zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt
hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist
auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form
und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im
ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 574c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses
bei unvorhergesehenen Umständen
(1) Ist aufgrund der §§ 574 bis 574b durch Einigung oder
Urteil bestimmt worden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte
Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter dessen weitere Fortsetzung
nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der
Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten
sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung
bestimmend gewesen war.
(2) Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen
Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist,
so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter
verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.
Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung
bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses nur nach § 574 verlangen; unerhebliche
Veränderungen bleiben außer Betracht.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
c) Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit
§ 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen
werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen
oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich
verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen
durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert
würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten
will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss
schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis
als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor
Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats
mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung
später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses
um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann
der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um
einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund,
so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und
die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 575a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher
Frist
(1) Kann ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen
ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt
werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber
Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a
entsprechend.
(2) Die §§ 574 bis 574c gelten entsprechend mit der Maßgabe,
dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses höchstens bis
zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung verlangt werden
kann.
(3) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig,
bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15.
eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). §
573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
d) Werkwohnungen
§ 576 Fristen der ordentlichen Kündigung bei
Werkmietwohnungen
(1) Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses
vermietet, so kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses
abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 mit folgenden Fristen kündigen:
1. bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen
war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum
Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für
einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird;
2. spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum
Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art
nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer
Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum
aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung
Verpflichteten benötigt wird.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 576a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen
(1) Bei der Anwendung der §§ 574 bis 574c auf Werkmietwohnungen
sind auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.
(2) Die §§ 574 bis 574c gelten nicht, wenn
1. der Vermieter nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 gekündigt hat;
2. der Mieter das Dienstverhältnis gelöst hat, ohne dass
ihm von dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeter Anlass
dazu gegeben war, oder der Mieter durch sein Verhalten dem Dienstberechtigten
gesetzlich begründeten Anlass zur Auflösung des Dienstverhältnisses
gegeben hat.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 576b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen
(1) Ist Wohnraum im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen,
so gelten für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich
des Wohnraums die Vorschriften über Mietverhältnisse entsprechend,
wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum überwiegend
mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum
mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer
angelegten gemeinsamen Haushalt führt.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
6. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten
Wohnungen
§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung
an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet
werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf
berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume
an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen
seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden
Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht
die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über
den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters
über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche
Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen
über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1
oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung
an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum
veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte
Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach
Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen
zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer
Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz
2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese
Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für
die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
III. Mietverhältnisse über andere Sachen
§ 578 Mietverhältnisse über Grundstücke
und Räume
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die
Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie
570 entsprechend anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume
sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552
Abs. 1, § 554 Abs. 1 bis 4 und § 569 Abs. 2 entsprechend
anzuwenden. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt,
so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
§ 578a Mietverhältnisse über eingetragene
Schiffe
(1) Die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566e bis 567b gelten
im Fall der Veräußerung oder Belastung eines im Schiffsregister
eingetragenen Schiffs entsprechend.
(2) Eine Verfügung, die der Vermieter vor dem Übergang
des Eigentums über die Miete getroffen hat, die auf die Zeit
der Berechtigung des Erwerbers entfällt, ist dem Erwerber gegenüber
wirksam. Das Gleiche gilt für ein Rechtsgeschäft, das
zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung
vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete; ein Rechtsgeschäft,
das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch
unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts
von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat. § 566d gilt
entsprechend.
§ 579 Fälligkeit der Miete
(1) Die Miete für ein Grundstück, ein im Schiffsregister
eingetragenes Schiff und für bewegliche Sachen ist am Ende
der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen,
so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.
Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach
kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf
eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats
zu entrichten.
(2) Für Mietverhältnisse über Räume gilt §
556b Abs. 1 entsprechend.
§ 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod
des Mieters
Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter
berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem
sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich
mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.
§ 580a Kündigungsfristen
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über
Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über
im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung
zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf
des folgendes Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am
ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten
bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis
über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im
Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines
Kalendervierteljahres.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume
ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag
eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres
zulässig.
(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist
die ordentliche Kündigung zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf
des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist,
spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das
Mietverhältnis enden soll.
(4) Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden,
wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen
Frist gekündigt werden kann.
|